Рынок недвижимости в регионах: активность перемещается на вторичный рынок

Рынок нового жилья в регионах развивается достаточно слабо, и можно говорить о том, что строительная сфера в полной мере еще не вышла из кризиса. В то же время заметно оживилась активность на рынке вторичного жилья, что в крупных городах привело к существенному росту цен.

Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количества сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое отмечено как в Минске, так и по стране в целом. Согласно записям в едином реестре цен сделок Национального кадастрового агентства, число квартирных сделок в 2012 году превысило показатели предыдущих 3 лет (2009-2011 гг.) на 14-16%.

При этом активность на рынке нового жилья на порядок ниже и наблюдается сокращение темпов строительства. Это связано с политикой сужения возможностей получения льготного кредита на строительство. Ситуацию могла бы изменить инициатива премьер-министр Михаила Мясниковича – вернуть валютное кредитование на строительство жилья. Однако Нацбанк не поддержал это предложение и предложил иной вариант оживления строительного рынка. Согласно новым условиям кредитования жилищного строительства, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить в ОАО «АСБ «Беларусбанк» кредит в белорусских рублях под 16% годовых. При этом, если жилье строится в населенных пунктах, где количество жителей не превышает 20 тысяч человек, ставка снижается до 14% годовых.

Наибольшая активность на рынке вторичного жилья проявляется в столице. За два первых месяца с начала года было заключено 1866 договоров купли-продажи квартир. За период с февраля 2009-го по февраль 2013-го стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 50% – с $1000 до $1500.

По заявлениям риэлтеров, в столице количество выставленных на продажу квартир уменьшается – это основная причина, по которой цена достигла психологически важного уровня в $1500.

По стране за январь-февраль было заключено 4686 договоров. В сравнении с прошлым годом цифра увеличилась, но не так значительно, как в Минске (всего на 8%). Немного активнее стали продаваться и квартиры, расположенные в Минской области.

Отметим еще ряд тенденций, которые присутствуют на белорусском рынке недвижимости. За последнее время возросла активность граждан России, покупающих недвижимость в Беларуси с целью «мягкой эмиграции». Наиболее привлекательные регионы для россиян: Минск, Витебская и Гродненская обл.

Поступательно сужается рынок арендного жилья в столице и областных центрах – спрос в несколько раз превышает предложение, что ведет к необоснованному росту цен на долгосрочную аренду недвижимости. В малых городах ситуация диаметрально противоположная, например, в Брестской области (г. Малорита, г. Ганцевичи, г. Ляховичи, п. Речица Столинского района) меблированные квартиры (независимо от количества комнат) предлагаются к долгосрочной аренде фактически бесплатно: исключительно на условиях оплаты коммунальных услуг.

Минская область

В 2012 году в Минской области было совершено 4840 сделок с квартирами. По сравнению с 2011 годом их количество увеличилось почти на 20% . В прошлом году наибольшее количество сделок среди городов Минской области совершено в Борисове (719). Далее по этому показателю следуют такие города, как Солигорск (709), Молодечно (389), Слуцк (258), Жодино (242).

Самая высокая цена квадратного метра жилья отмечена в Солигорске – $773, что превышает среднюю цену в таких областных городах, как Могилев, Витебск и Гомель и совсем немного не дотягивает до средней цены «квадрата» в Бресте и Гродно. Такая ситуация обусловлена высокими заработками работников калийного комбината. Начиная с декабря 2012 года цены на квартиры в Солигорске в среднем выросли на $2-3 тыс. Сегодня однокомнатную квартиру, в зависимости от района, года постройки дома и качества материалов, здесь можно купить за $25-30 тыс. Двухкомнатная обойдется покупателю от $34 до $42 тыс., трехкомнатная – от $38 до $80 тыс.

Практически на одном уровне зафиксирована средняя цена квадратного метра в городах Молодечно и Жодино – $678 и $674 соответственно. Далее в ценовом рейтинге следуют города Борисов и Слуцк – $584 и $536 соответственно.

Однокомнатная квартира в Молодечно («хрущевка») стоит порядка $24 тыс. Квартира с неплохим ремонтом обойдется покупателю примерно в $26-28 тыс. Квартира новой планировки общей площадью порядка 50 кв. м 2008-2009 гг. постройки с хорошим ремонтом – от $35 тыс. Цены на двухкомнатные квартиры – от $30 тыс. до $38 тыс., трехкомнатные – $42-57 тыс.

Однокомнатная квартира в Жодино («хрущевка») стоит не менее $20 тыс. Двухкомнатная «хрущевка» обойдется покупателю примерно в $28-35 тыс., квартира новой планировки с хорошим ремонтом – в $50 тыс. Трехкомнатная квартира старой планировки стоит $40-45 тыс., новой планировки с хорошим ремонтом общей площадью 110 кв. метров – порядка $100-120 тыс.

Жодинский рынок жилья имеет большие перспективы для развития. Дополнительные мощности в городе вводит крупнейшее предприятие «БелАЗ-Холдинг». Это приведет к увеличению численности квалифицированных высокооплачиваемых работников, а соответственно, и спросу на жилье. Кроме того, между Борисовом и Жодино будет построен завод по производству китайских легковых автомобилей. Это также даст толчок к увеличению спроса на жилье в Жодино,

В Борисове уже возросла покупательская активность. А предложение существенно сократилось. Главной причиной явилось то, что на протяжении последних лет в городе фактически не ведется жилищное строительство. Вследствие этого происходит сужение вторичного рынка жилья в Борисове, что ведет к росту цен. Так, например, в 2012 году рост цен на борисовскую «вторичку» составил порядка 10-20%. Однокомнатную квартиру в Борисове можно купить за $25-30 тыс. Двухкомнатная квартира обойдется покупателю от $35 до $40 тыс., трехкомнатная – $40-60 тыс.

Стоимость аренды жилья в Минской области колеблется от $200 до $600 в месяц за однокомнатную квартиру в зависимости от местоположения, качества ремонта и наличия бытовой техники, стоимость аренды двухкомнатной доходит до $800, трехкомнатной – до $900.

Гомельская область

После периода относительной стабилизации цены на рынке недвижимости в Гомельской области начали расти с осени 2012 г. Причем, как на вторичном рынке, так и на квартиры из категории новостроек. К февралю текущего года средняя цена квадратного метра выставленных на продажу квартир в Гомеле уже достигла $815 в эквиваленте.

Колебания цен на первичном рынке в Гомеле составляют от $715 за квадратный метр в панельном доме в одном из спальных районов до $1300 в доме с подземной парковкой (плюс $15 тысяч за машиноместо) в центре, практически в парковой зоне. При этом квартиры продаются без окончательной отделки. Цены на новые квартиры в районных городах ниже на 12-20%.

Диапазон цен на квартиры, продающиеся в настоящее время на вторичном рынке в Гомеле, следующий (в эквиваленте долл. США):

однокомнатные – от 17, 5 до 57 тыс.

двухкомнатные – от 27 до 70 тыс.

трехкомнатные – от 34 до 100 тыс.

четырехкомнатные – от 40 до 150 тыс., единичные предложения – 150-200 тыс.

Таким образом, разбежка в ценах составляет от $350 до $1500 за квадратный метр.

Дома в городской черте Гомеля продаются по цене от $43 до $250 тыс.

В районных центрах цены на жилье, естественно, ниже. Самая дешевая однокомнатная квартира ($8,5 тыс.) продается в Рогачеве, средняя цена на 2-комнатные – около $20 тыс. За $35-40 тыс. в Жлобине, Светлогорске, Речице можно купить отличную 2-3-комнатную квартиру. Максимальная цена на 4-комнатную – $75 тысяч (в Жлобине).

Снять квартиру в областном центре в последнее время стало сложно. Возможно, это связано с введением контроля за использованием квартир, построенных «нуждающимися гражданами». Дешевле $130 в месяц (+коммунальные платежи) найти приличное жилье почти невозможно. Более дешевые квартиры будут без элементарного ремонта, в районах с бедной инфраструктурой, без мебели. Самая дорогая из предлагаемых в аренду квартира обойдется в $550 долларов в месяц. В ней, по уверениям хозяев, есть все: от безлимитного Wi-Fi до свежего белья.

На начало 2013 года в Гомеле порядка 48 тысяч граждан стоят на учете, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Из них около 5 тысяч имеют право на льготы при получении кредита. То есть, с одной стороны, сузился круг тех, кто имеет право на льготный кредит, с другой – остался довольно широкий перечень категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Ситуация на рынке жилья в Гомеле и Гомельской области складывается таким образом, что в сочетании с сокращением «льготной кредитной группы», ростом цен на текущие расходы семей, а также прекращением роста зарплат в 2013 году возможности для покупки квартиры в анализируемый период уменьшились для значительной части населения.

Могилевская область

В текущем году для Могилевской области задание по вводу в эксплуатацию жилья увеличено более чем в полтора раза. Если в 2012 году оно составляло 380 тыс. кв. метров, то в 2013 году годовое задание увеличено до 600 тыс. кв. метров. При этом только 256 тыс. кв. метров будет строиться с господдержкой. Кризис в строительной отрасли, начавшийся в 2011 году, продолжается до настоящего времени. Строительство многих домов заморожено, а заказчики строительства не планируют снижать цены на недвижимость. Наоборот, вместе с индексами и ценами на стройматериалы растут и цены на новостройки.

Отметим также, что при относительном спаде активности на рынке нового жилья, во второй половине 2012 года немного возрос спрос на вторичном рынке недвижимости. Это привело к росту цен на квартиры. По данным Национального кадастрового агентства (НКА), в 2012 году в Могилеве по договорам купли-продажи совершено 1423 сделки с квартирами. Это на 22% больше по сравнению с 2011 годом (в 2011 году в городе совершено 1165 сделок).

По данным НКА, в 2012 году цена квадратного метра квартир в Могилеве составила в среднем $691. Рост покупательского спроса во второй половине года привел к тому, что цены на квартиры возросли примерно на 8,3%.

Наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные недорогие квартиры (ниже средних потребительских качеств). А вот спрос на квартиры в домах повышенной комфортности ($1000-1200 за квадратный метр) был очень низкий.

Однокомнатная «хрущевка» в Могилеве стоит порядка $22-23 тыс. Однокомнатную квартиру улучшенной планировки можно купить примерно за $30 тыс. В настоящее время за двухкомнатную «хрущевку» просят $30-31 тыс., квартиру улучшенной планировки – $38-40 тыс. Трехкомнатная «хрущевка» обойдется в $38-40 тыс., новой планировки – $43-45 тыс.

По мнению экспертов, в краткосрочной перспективе на рынке вторичного жилья Могилева сохранится небольшое движение к росту цен на недвижимость. Что касается дальнейшей перспективы, то здесь многое будет зависеть от экономической ситуации в стране.

В 2012 году наиболее дорогим городом после Могилева стал Бобруйск. Цена квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья составила здесь в среднем $501.

В Горках, – городе, занимающем третье место в рейтинге самых дорогих городов области, цена квадратного метра на вторичном рынке квартир составила $499.

Ежемесячная аренда 1-комнатной квартиры в областном центре колеблется от $120 до $250. В остальных городах цены на аренду недвижимости на порядок ниже.

Витебская область

Еще в первой половине 2012 года вторичный рынок жилья в Витебске был достаточно стабилен, но уже со второго полугодия покупательский спрос на квартиры заметно возрос. И это привело к росту цен. По данным Национального кадастрового агентства, в 2012 году в Витебске было совершено 2086 сделок с квартирами (для сравнения: в 2011 году – 1803 сделки). По мнению специалистов, рост покупательской активности обусловлен опасениями жителей развитием экономической ситуации в стране. Люди боялись очередной девальвации белорусского рубля, поэтому спешили вкладывать деньги в недвижимость. Подобная ситуация привела к тому, что, начиная с лета, цены на однокомнатные квартиры в городе увеличились примерно на 10-15%, на двухкомнатные – на 8-10% и на трехкомнатные квартиры – на 5-10%.

Большим спросом пользуются квартиры на первых этажах, которые покупаются с целью перевода жилых помещений в нежилые. Если в начале прошлого года квадратный метр таких квартир оценивался примерно в $1300, то к концу года в хорошем месте «квадрат» поднялся до $1700 и выше.

Снизился покупательский спрос на новостройки из-за высоких процентных ставок по кредитам, кроме того, сказалось и снижение объемов жилищного строительства. По данным риэлтерских компаний, сегодня на витебском рынке доля российского капитала составляет более 50%. Витебчане сами зарабатывают в России либо им помогают купить недвижимость родственники из Российской Федерации. Что же касается собственно россиян, то они составляют в Витебске свыше 10% от общего количества покупателей.

Состояние рынка недвижимости в феврале 2013 года

В январе-феврале 2013 г. наблюдается заметное снижение спроса на недвижимость, но это закономерно для начало года. Что касается других городов области, то самым дорогим после Витебска стал Новополоцк. После него следуют города Полоцк и Орша. Увеличение спроса на квартиры вторичного жилья в Новополоцке обусловлено отсутствием предложений на рынке новостроек. Покупательская активность в Орше очень низкая, чаще всего совершались сделки с дешевыми квартирами.

Брестская область

На рынке недвижимости Брестчины конкурируют шесть предприятий – застройщиков. Государственные: ОАО «Стройтрест №8», ОАО «Полесьежилстрой», КУПСП «Брестжилстрой». Частные: ИК «КМК-инвест», ООО «Научпром», ООО «Вита». Также ранее осуществляло активную деятельность в строительной сфере ООО «Облик», которое 1,5 года назад признано банкротом, а генеральный директор (он же учредитель) арестован и содержится в следственном изоляторе.

В настоящее время почти 90% от всех предложений (более 1,7 тыс.) о реализации недвижимости на вторичном рынке жилья (квартир, домов, коттеджей, дач и земельных участков) приходится на г.Брест и его пригороды.

В августе 2012 г. цены на вторичном рынке жилья заметно выросли (в среднем на 15%) и держатся до настоящего времени. Так, средняя цена 1 кв. м. в однокомнатной квартире с удовлетворительным ремонтом в г.Бресте колеблется в пределах $1-1,2 тыс. (однокомнатные квартиры по $29-35тыс.); в двухкомнатной – от $900 до $1,2 тыс. (двухкомнатные – $35-45тыс.), в трех- и более комнатных $750-900 ($52-65тыс.). Стандартные незастроенные земельные участки в г.Бресте предлагаются в среднем за $15тыс., дома и коттеджи – от $100тыс. до $2 млн. Комнату в брестской квартире (15-17 м.кв.) с общей кухней и санузлом можно приобрести за $11-13тыс.

Стоимость жилья на вторичном рынке в других крупных городах области (Барановичи, Пинск, Кобрин, Береза, а также близлежащих к Бресту – г.Жабинке и г.Каменце) на 10-15% ниже, чем в областном центре. Во всех других населенных пунктах региона предлагаются к продаже квартиры (в удовлетворительном состоянии) по ценам от $5 тыс. до $25тыс.

Агентства недвижимости признают, что цены на вторичном рынке завышены, и в ближайшее время могут снизиться на 5-10%. Возможно, по этой причине, а также из-за высоких процентных ставок по кредитам на жилье, с октября-ноября 2012 г. отмечается сокращение числа совершаемых сделок купли-продажи квартир.

Предприятиями-застройщиками предлагаются новые квартиры в домах, запланированные к вводу в эксплуатацию в декабре 2013 г., по ценам от Br6,5 до 8,5 млн. Самый дешевый квадратный метр в новой квартире в панельных домах от КУПСП «Брестжилстрой» – Br6,5 млн. Самый дорогой – в кирпичных и каркасных домах от ОАО «Стройтрест №8», ООО «Научпром», ООО «Вита» – до Br8,5 млн. Квартиры в новостройках сдаются фактически без отделки. Застройщиком устанавливается только входная дверь, стены оштукатуриваются, пол выравнивается бетонной стяжкой, в санузле – унитаз-компакт, на кухне – газовая плита.

На рынке арендного жилья цены за последние 2-3 года существенно не изменились. В г.Бресте, г.Пинске, г.Барановичи долгосрочная аренда однокомнатной квартиры – $130-180; двух- и трехкомнатных – $200-250 + обязательная оплата коммунальных услуг. Построенный и введенный в эксплуатацию 80-квартирный арендный дом в г.Бресте никак не повлиял на стоимость аренды жилья в областном центре, так как спрос на съемное жилье весьма велик, если не сказать огромен: квартиры в г.Бресте на длительный срок сдаются в день выхода объявления. Порой потенциальные квартиросъемщики, чтобы успеть снять предлагаемую квартиру ограничиваются телефонным разговором с хозяином и без проведения осмотра квартиры передают задаток за 2-3 месяца вперед. Совершенно иная ситуация в малых населенных пунктах области (г.Малорита, г.Ганцевичи, г.Ляховичи, п.Речица Столинского района), где меблированные квартиры (независимо от количества комнат) предлагаются к долгосрочной аренде фактически бесплатно: исключительно на условиях оплаты коммунальных услуг.

Гродненская область

Несмотря на рост покупательской активности, которая наблюдалась на вторичном рынке жилья в Гродно в 2012 году, средняя цена квадратного метра по отношению к 2011 году немного снизилась.

По данным Национального кадастрового агентства, в 2012 году на вторичном рынке жилья Гродно совершена 1451 сделка с квартирами. По сравнению с 2011 годом количество сделок увеличилось почти на 6%, однако до уровня 2008 года еще далеко (2260 сделок).

Однокомнатную квартиру старой планировки можно купить в Гродно в среднем за $26 тыс., новой планировки – за $32 тыс. В Лиде однокомнатную «хрущевку» можно купить в среднем за $21-24 тыс., «малосемейку» – за $17-18 тыс., а квартиру улучшенной планировки – за $24-25 тыс.

В Гродно двухкомнатная квартира старой планировки обойдется примерно в $32 тыс., новой планировки – в $40 тыс. В Лиде двухкомнатную «хрущевку» площадью 40 и более кв. м можно купить за $24-25 тыс. В среднем квартиры улучшенной планировки площадью 50 кв. м стоят порядка $35 тыс.

В Гродно трехкомнатных квартир старой планировки на рынке почти нет, а вот квартиру новой планировки можно купить в среднем по цене $50 тыс. В Лиде трехкомнатная «хрущевка» стоит $34-35 тыс., улучшенной планировки – порядка $40-50 тыс.

По данным НКА, средняя цена сделки за 2012 год по городам области составила: Гродно – $796, Лида – $618, Волковыск – $523, Сморгонь – $502, Новогрудок – $487, Слоним – $469, Щучин – $408.

В Гродно обозначилась тенденция перевода жилых помещений на первых этажах в нежилой фонд, особенно в центре города. Квартиры на первых этажах в большей степени популярны у россиян, поляков, которые хотят открыть здесь свой бизнес.